در این پست می توانید متن کامل پایان نامه رشته حقوق با موضوع انقضاء مدت اجاره و آثار آن در حقوق مدنی ایران را با فرمت ورد word دانلود نمائید:
علی عباس حیاتی
مقدمه
اجاره یکی از عقود معین است که بواسطة آن، موجر منافع عین مستأجره را برای مدت&lrm زمانِ معین در مقابل اجاره&lrm بها&lrm ، به مستأجر واگذار می&lrm کند. عقد اجاره دارای اوصاف ویژه&lrm ای است که آن را از سایر عقود متمایز می&lrm کند، ازجملة این اوصاف، موقّت بدون آن است. این خصوصیت، عقد اجاره را از بسیاری از عقود از جمله: بیع، معاوضه، حواله، ضمان و &hellip مشخص و جدا می&lrm کند؛ با این وجود، این خصوصیت از ویژگیهای انحصاری عقد اجاره نیست؛ زیرا، عقود مزارعه، مساقات، شرکت و &hellip نیز در زمرة عقود موقت هستند. آنچه که عقد اجاره را از آنها متمایز می&lrm کند، این است که مستأجر، در عقد اجاره، برای مدت زمان معین مالک منافع می&lrm شود؛ در حالی که، در عقود مزارعه، مساقات، شرکت و سایر عقود موقّت، مالکیت منافع انتقال نمی&lrm یابد.
با این وجود در مادة 468 قانون مدنی، قانونگذار ذکر مدت را از شرایط اساسی عقد اجاره ذکر نموده است؛ این ماده مقرر می&lrm دارد: « در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است « .. بنابراین متعاقدین لزوماً باید مدت عقد اجاره را تعیین کنند. آنچه که در این جا اهمیت دارد،&zwnj این است که مدت اجاره چه زمانی خاتمه می&lrm یابد و آثار انقضاء مدت آن چیست.
بطور اجمالی اشاره می&lrm نماییم که در عقد اجاره، ممکن است متعاقدین مدت را بطور مشخص ذکر نمایند و مسلّم است که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می&lrm پذیرد. اما گاهی متعاقدین مدت اجاره را ذکر نمی&lrm کنند و یا این که مقداری از منفعت را به شیوة دیگری، از جمله بیان مسافت تعیین می&lrm کنند؛ که در مورد اخیر، نظامهای حقوقی مختلف، برای پاسخگویی به آن راههای متفاوتی ارائه نموده&lrm اند. به همین منظور، ما در این تحقیق، با بررسی موضوع در حقوق ایران به حقوق مصر و فرانسه نیز مراجعه نموده&lrm ایم تا ببینیم که در آن دو نظام حقوقی، قانونگذار با مسأله مورد نظر، چگونه برخورد کرده است.
بنابراین، مباحث را در دو قسمت بررسی نموده&lrm ایم: مبحث اول به انقضاء مدت اجاره و مبحث دوم به آثار انقضاء مدت اجاره اختصاص دارد. همچنین در میان این مباحث به موضوعاتی چون تمدید اجاره و تجدید اجاره نیز اشاره نموده&lrm ایم.
مبحث اول : انقضاء مدت اجاره
در عقد اجاره، مستأجر برای مدت زمان معینی، مالک منافع عینِ مستأجره&lrm می&lrm شود و با پایان&lrm یافتن عقد، مستأجر هیچ&lrm گونه حقی بر عینِ مستأجره ندارد. بطورکلی می&lrm توان گفت که با انقضاء مدت عقد، رابطة استیجاری میان موجر و مستأجر پایان می&lrm پذیرد. اما با وجود این، قانونگذاران نظامهای حقوقی مختلف، بنا به مصالح اقتصادی و اجتماعی، مقرراتی را وضع نموده&lrm اند که در دید اول با اصول اولیة حقوق ناهمگون به نظر می&lrm رسد. البته در این نوشتار امکان بررسی قوانین خاص حقوق بیگانه به دلایل مختلف وجود ندارد. در این راستا بهتر است ببینیم که نظام حقوقی مصر در خصوص پایان&lrm پذیرفتن مدت عقد اجاره چه مقرراتی را وضع نموده است و سپس همین موضوع را در حقوق فرانسه بررسی نماییم، آنگاه به حقوق کشور خودمان بر می&lrm گردیم و این موضوع را هم از لحاظ قواعد عمومی و هم از لحاظ قوانین خاص بررسی می&lrm نماییم.
1ـ حقوق مصر
متعاقدین عقد اجاره، معمولاً مدت عقد را به یکی از شکلهای زیر تعیین می&lrm کنند:
1- مدتی را تعیین می&lrm کنند که با انقضاء این مدت عقد اجاره، پایان می&lrm پذیرد.
2- مدتی را تعیین می&lrm کنند که با انقضاء این مدت، عقد اجاره پایان می&lrm پذیرد؛ مشروط بر این که یکی از متعاقدین، قبل از انقضاء مدت و در موعد مقرر، به طرف دیگرِ عقد، پایان عقد را اعلام کرده باشد.
3- مدت معینی را برای عقد تعیین می&lrm کنند که همین مدت معین به موعدهای محدودتری تقسیم می&lrm شود و اگر یکی از از متعاقدین بخواهد به عقد اجاره پایان دهد، باید قبل از انقضاء هرکدام از موعد&lrm ها، به طرف دیگر عقد، پایان عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت با شروع موعد بعدی، امکان پایان&lrm دادن به عقد اجاره تا پایان&lrm پذیرفتن آن وجود نخواهد داشت؛ مثلاً، عقد اجاره&lrm ای برای مدت 9سال منعقد می&lrm شود که این مدت 9سال، به 9&zwnj قسمت یک&lrm ساله تقسیم می&lrm شود و متعاقدین شرط می&lrm کنند که هرکدام از آن دو حق خواهد داشت، قبل از انقضاء هرکدام از موعدهای یک&lrm ساله، به طرف دیگرِ عقد، پایان مدت عقد را اعلام نماید؛ در غیر این صورت، با انقضاء موعد یک&lrm سال و عدم اعلام پایان عقد، عقد اجاره تا مدت یک&lrm سال دیگر لازم خواهد شد.[1]
اکنون هر کدام از مباحث فوق را جداگانه بررسی می&lrm نماییم.
اول ـ تعیین مدتی که با انقضاء آن عقد اجاره، پایان می&lrm پذیرد.
عقد اجاره با انقضاء مدتی که متعاقدین تعیین نموده&lrm اند، پایان می&lrm یابد؛ لیکن اگر با انقضاء این مدت، مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند و در صورتی که موجر به این امر راضی باشد عقد اجاره تجدیدضمنی می&lrm شود. بنابراین، بحث راجع به پایان مدت عقد دو صورت پیدا می&lrm کند:
الف ـ پایان عقد اجاره با انقضاء مدت:
مادة 598 قانون مدنی مصر[2] می&lrm گوید: « عقد اجاره با انقضاء مدتی که در عقد تعیین شده است پایان می&lrm یابد؛ در این صورت نیازی به اعلام پایان عقد و تقاضای تخلیة عین مستأجره توسط مستأجر نیست « .
بنابراین، می&lrm بینیم وقتی&zwnj که متعاقدین در تعیین مدت معینی برای عقد اجاره به توافق می&lrm رسند، عقد مذکور با انقضاء مدت، پایان می&lrm پذیرد؛ زیرا، آنان خواسته&lrm اند که با انقضاء مدت، برای پایان&lrm دادن به رابطه استیجاری، احتیاج به هیچ امر دیگر نباشد. بنابر این، اگر مدت مذکور، منقضی شود و مستأجر بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی بماند، ید او امانی نبوده، بلکه از آن تاریخ، غاصب محسوب می&lrm گردد و می&lrm توان از محکمة صالح، خلع&lrm ید او را تقاضا نمود و مستأجر غاصب برای مدت&lrm زمانی که بدون رضای موجر در عین مستأجره باقی مانده است، ملزم به پرداخت اجرة&lrm المثل می&lrm گردد.
ب ـ تجدیدضمنی عقد اجاره « Tacite Reconduction» [3]
مادة 563 قانون مدنی مصر مقرر می&lrm دارد: « اگر بعد از انقضاء مدت اجاره، مستأجر همچنان عین&lrm مستأجره را در اختیار گیرد و به انتقاع از آن ادامه دهد و موجر نیز به این امر رضایت داشته باشد؛ عقد اجاره با همان شرایط موجود در قرارداد قبلی تجدید می&lrm شود، که مدت آن « مدت متعارف» [4] است « .
از این ماده برداشت می&lrm شود که اگر مدت اجاره محدود و مشخص باشد و این مدت تمام شود؛ ولی آن مستأجر، همچنان در عین مستأجره باقی بماند و از آن استیفاء منفعت کند و موجر هم به این عمل اعتراض نکند و از اوضاع و احوال چنین برآید که رضایت دارد، عقد اجارة جدیدی به وجود می&lrm آید که اساس آن ایجاب و قبول ضمنی است. ایجاب مستأجر با بقاء او در عین مستأجره است و قبول موجر با عدم اعتراض او.[5]
تشخیص این که آیا واقعاً عقد اجاره&lrm تجدیدشده است یا خیر، با محکمه است و این، قاضی است که باید تشخیص دهد که با ایجاب و قبول ضمنی، عقد اجاره&lrm تجدیدشده است و یا اینکه موجر به بقاء مستأجر در عین مستأجره رضایت نداشته و عمل مستأجر غاصبانه است (که در این صورت هیچ رابطة قراردادی در بین نیست) یا این که مستأجر قصد تجدید اجاره نداشته و علت بقاء او در عین مستأجره مشکلاتی از قبیل مریضی، عسروحرج و &hellip بوده است (که در این جا نمی&lrm توان بقاء مستأجره را ایجاب ضمنی دانست و در این صورت موجر نمی&lrm تواند مطابق شرایط قرارداد قبلی اجاره، از مستأجر مطالبة اجرةالمسمی نماید، بلکه اجاره&lrm بهای زمان بعد از مدت عقد اجاره، اجرة&lrm المثل است). بنابراین، تجدیدضمنی اجاره با موردی که اجاره تجدید نمی&lrm شود، در دو حالت با هم متفاوت هستند:
1- مدت، در مواردی که اجاره تجدید نمی&lrm شود، زمانی است که مستأجر در عین مستأجره باقی است، نه مدت زمانی که عرف آن را مشخص می&lrm کند یا مدت زمانی که برای پرداخت اجاره&lrm بها مقرر گردیده است.
2- عوضی، در موردی که عقد اجاره تجدید نمی&lrm شود، برای موجر هیچ امتیاز و اولویتی ایجاد نمی&lrm کند؛ بنابراین، توقیف و بازداشت آن امکان&lrm پذیر نیست. در صورتی که اگر اجاره را تجدیدشده بدانیم، اجاره&lrm بهایی که مستأجر ملزم به پرداخت آن است، قابل توقیف و بازداشت از سوی موجر است و برای او یک حق&lrm اولویت ایجاد می&lrm کند.[6]
ـ مواردی که عقد اجاره، تجدیدضمنی نمی&lrm شود:
از آنچه گفته شد چنین برمی&lrm آید که اگر مدت عقد اجاره پایان یابد و مستأجر همچنان در عین مستأجره باقی بماند، عقد اجاره همیشه تجدید نمی&lrm شود. به عنوان نمونه به بعضی از مواردی که عقد اجاره قابلیت تجدیدضمنی ندارد اشاره می&lrm کنیم:
1- اگر برای انقضاء اجاره، انجام بعضی اقدامات لازم باشد (مانند این که وصی، مال محجور را به خود اجاره دهد، که مطابق ماده 21 قانون امور حسبی مصر، در این صورت احتیاج به تحصیل اذن از سوی مجلس امور حسبی است) که در این جا تجدیدضمنی اجاره امکان&lrm پذیر نیست.
2- گاهی ممکن است متعاقدین در عقد اجاره شرط کرده باشند که بعد از انقضاء مدت اجاره، با باقی&lrm ماندن مستأجر در عین مستأجره، اجاره تجدیدضمنی نشود.
3- موجر ممکن است برای طرف دیگر عقد، اعلامیه&lrm ای مبنی بر تخلیة عین مستأجره بعد از انقضاء مدت بفرستد. در این صورت موجر قبلاً اعلام نموده است که راضی به تجدیدضمنی عقد اجاره نیست. این را در حقوق فرانسه « Conge &ndash avertissement» می&lrm نامند.[7]
در این&lrm مورد که آیا با وجود اعلام تخلیه از سوی موجر، عقد اجاره قابل تجدیدضمنی است یا خیر، حقوقدانان اختلاف نظر دارند. بعضی معتقدند، امکان تجدیدضمنی وجود ندارد؛ زیرا، قبلاً موجر قصد خود را بر عدم تجدید اجاره اعلام نموده است. بعضی دیگر معتقدند که تجدیدضمنی اجاره، امکان&lrm پذیر است، البته به شرطی که به وضوح مشخص شود که موجر از قصد قبلی خود، یعنی پایان&lrm دادن به اجاره برگشته است و هم&lrm اکنون رضایت دارد که عین مستأجره در دست مستأجر باقی بماند. بنابراین، اگر با وجود اعلام تخلیه، موجر همچنان اقساط مال&lrm الاجاره را از مستأجر، حتی بعد از انقضاء مدت اجارة قبلی وصول نماید، نشانگر رضایت موجر به تجدید عقد اجاره است.[8]
احکام تجدیدضمنی عقد اجاره:
الف ـ اجارة&zwnj تجدیدشده، اجارة جدیدی است.
تجدیدضمنی اجاره، باعث به وجودآمدن عقد اجارة جدیدی می&lrm شود که از اجارة سابق متمایز است[9]. بنابراین از آن نتایج زیر به دست می&lrm آید:
1- تأمینات اجارة سابق از قبیل رهن، کفالت و &hellip برای اجارة جدید باقی نمی&lrm ماند، مگر این که شرط خلاف آن شده باشد.
(ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود ولی در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل است)
متن کامل را می توانید دانلود نمائید
چون فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به طور نمونه)
ولی در فایل دانلودی متن کامل پایان نامه
همراه با تمام ضمائم (پیوست ها) با فرمت ورد word که قابل ویرایش و کپی کردن می باشند
موجود است